Los precios de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires subieron un 5,3% en agosto, mientras que la oferta en dólares crece, impulsando a los inquilinos a optar por zonas alejadas para mitigar el impacto.
En agosto de 2024, los precios de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires mostraron un incremento del 5,3%, superando la inflación mensual del 4,2%, de acuerdo con un informe del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba). A pesar de este ajuste reciente, los alquileres en lo que va del año han aumentado un 39,1%, cifra que se mantiene muy por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC), el cual acumula un 94,8%. Esta diferencia de 55,7 puntos porcentuales subraya la pérdida de poder adquisitivo de los propietarios frente al avance de la inflación, reflejando las dificultades del sector en un contexto económico incierto.
Uno de los factores que influye en el comportamiento del mercado inmobiliario es la creciente dolarización de la oferta de propiedades en alquiler. Según Cucicba, el 51% de los departamentos de dos ambientes en la Ciudad se ofrece en dólares, mientras que el 49% restante aún se mantiene en pesos. El valor promedio de un alquiler en dólares se ubicó en USD 586, lo que representa una caída interanual del 6%, un dato que, a pesar de todo, no ha sido suficiente para aliviar la presión sobre los inquilinos, especialmente aquellos que perciben ingresos en pesos.
En este sentido, el aumento de la oferta en dólares evidencia la preocupación de los propietarios ante una posible devaluación, optando por ajustar los precios de sus propiedades para protegerse de la inestabilidad cambiaria. Sin embargo, esta tendencia ha tenido un fuerte impacto en los inquilinos, quienes deben lidiar con la doble carga de un mercado dolarizado y un salario en pesos que pierde poder adquisitivo constantemente.
A este escenario se suma la reciente derogación de la Ley de Alquileres, lo que ha provocado que tanto los precios como la oferta de propiedades en dólares se ajusten al nuevo contexto normativo. La eliminación de la ley trajo consigo un cambio en las expectativas del mercado, impulsando a muchos propietarios a dolarizar sus propiedades o ajustar sus precios en función de la inflación. Como resultado, barrios céntricos y de alto poder adquisitivo han sido los más afectados por esta dolarización, limitando aún más el acceso a la vivienda para la clase media y los sectores más vulnerables de la población.
La incertidumbre económica generada por la alta inflación y la fluctuación del tipo de cambio ha llevado a los propietarios a preferir contratos en dólares, dejando cada vez menos opciones para aquellos que buscan alquilar en pesos. Esto ha forzado a muchos inquilinos a replantear sus decisiones, evaluando alternativas como los alquileres temporales o la búsqueda de propiedades en zonas más periféricas de la Ciudad, donde los precios son más accesibles.
La migración hacia zonas más alejadas del centro se ha convertido en una opción viable para muchos inquilinos que buscan escapar de la dolarización y los altos precios en los barrios más cotizados. En este sentido, áreas periféricas de la Ciudad han ganado popularidad entre quienes buscan soluciones más económicas, a pesar de que estas zonas, en algunos casos, puedan ofrecer menos comodidades o accesos directos a los servicios centrales.
Asimismo, otra tendencia emergente es la adopción de contratos con cláusulas de ajuste trimestral o semestral, una medida que permite a los propietarios adaptar más rápidamente los precios a la inflación. Si bien esta modalidad brinda cierta flexibilidad en un contexto inflacionario, también añade una presión adicional sobre los inquilinos, quienes ven cómo su capacidad de pago se erosiona de manera constante. Los expertos del sector coinciden en que estos esquemas, aunque útiles para estabilizar los ingresos de los propietarios, resultan una carga considerable para quienes alquilan, especialmente en un contexto donde los salarios no logran seguir el ritmo del aumento de precios.
Las proyecciones para lo que resta del año no auguran un alivio en la situación de los alquileres. Los analistas del sector inmobiliario anticipan que los precios seguirán ajustándose al alza, aunque su capacidad de mantener el ritmo de la inflación dependerá en gran medida de la estabilidad cambiaria y de las medidas que adopte el próximo gobierno. En este contexto, la dolarización del mercado inmobiliario podría profundizarse, afectando aún más el acceso a la vivienda, especialmente para aquellos inquilinos cuyos ingresos no están dolarizados.
